PROYECTO DE LEY DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES 121/000110, de 06.08.2014 ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
En la redacción del proyecto que analizamos se ha dedicado el Capítulo III a las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, cuyas características esenciales trataremos de analizar y explicar en el presente documento.
ÁBITO DE APLICACIÓN:
Artículo 48.- Ámbito de aplicación.
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.”
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
En relación al apartado anterior reproducimos aquí lo que dice la norma reseñada con respecto al arrendamiento de vivienda. “Artículo 2. Arrendamiento de vivienda. 1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
El presente consiste en un régimen especial, con el ámbito de aplicación y las condiciones que exige la norma. A saber:
- Se excluyen del régimen, el arrendamiento de locales de negocios.
- La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria.
- Se aplicará a partir del primer ejercicio que se cierre a continuación de dicha comunicación, de igual manera se saldrá del mismo mediante renuncia realizada por la entidad.
- El Régimen bonifica en un 85% la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.
- Se asimilan a viviendas, el mobiliario, los trasteros las plazas de garaje con un máximo de dos y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, siempre que se arrienden conjuntamente con la vivienda.
- La bonificación prevista (85% cuota íntegra) es incompatible con las rentas bonificadas con la reserva de capitalización (Derecho a reducir de la base imponible un 10% del importe del incremento de sus fondos propios).
REQUISITOS:
1. Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad, en cada momento del periodo impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
2. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo computa:
- Si ya las poseía la entidad antes de acogerse al régimen –desde el inicio del periodo impositivo en que se comunique la opción del régimen, siempre que dicha vivienda en esa fecha se encuentre arrendada.
- En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueran arrendadas por primera vez.
- Es importante tener claro estos requisitos. La norma ya señala, de manera precisa, que el incumplimiento de algunos de ellos en cualquiera de las viviendas supone la pérdida de la bonificación, para la misma, y supondría el ingreso de las bonificaciones aplicadas, intereses y sanciones que en su caso resulten procedentes.
- La actividad de promoción inmobiliaria y de arrendamiento ha de ser objeto de una contabilización separada para cada uno de los inmuebles adquiridos o promovido, con un desglose que permita conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local, o finca registral independiente en que estos se dividan.
- En el caso de que la entidad desarrolle, actividades complementarias a la actividad principal de arrendamiento de viviendas, que:
- Que al menos el 55% de las rentas del periodo impositivo, excluidas las provenientes de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el tiempo mínimo de permanencia, procedan dela actividad principal (arrendamiento de inmuebles) o alternativamente.
- Que al menos el 55% del valor del Activo de la entidadsea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación objeto de este régimen.
3. Este régimen es incompatible con los recogidos en el titulo VII de la norma a excepción del de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional, y el de las fusiones, escisiones aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.
Es importante señalar en este punto,la aplicación de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstas en la norma (capitulo XI), señalando el proyecto que se podrá optar entre la aplicación de dichos incentivos o aplicar el régimen dedicado al arrendamiento de viviendas. Es conveniente, por tanto, realizar un análisis previo, que nos permita, en base a las características de nuestra entidad, vislumbrar que régimen es más conveniente de los dos, al ser ambos incompatibles.
4. Por último, en el caso de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que sea de aplicación de la bonificación del presente régimen, se deberán tener en cuenta una serie de exenciones que tendremos que tener presentes en caso de que optar por su reparto, pero el análisis de esta cuestión en consonancia con la exención para eliminar la doble imposición, será motivo de otro monográfico.